ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА
 ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
 СВЕЖИЙ N
 АРХИВ
 ПОИСК
 О ЖУРНАЛЕ
 ПИСЬМО В РЕДАКЦИЮ
 ПОДПИСКА
       
 ТАК ЖЕ В РУБРИКЕ:
Отдадим должное банку. Когда сможем
На прошлой неделе Верховный суд РФ, рассматривая иск от группы заемщиков к банку Home Credit and Finance, ...
Далее
ГОРОДСКАЯ ЛЕНТА НОВОСТЕЙ:
01:42:51 11-08-2007
Новые телефоны редакции журнала "Город" - (812) 702-80-56, (812)717-22-88, (812) 717-24-88.
Новый адрес редакции: Санкт-Петербург, Невский пр., 132-16. ...
Читать
15:49:09 14-05-2007
Hа должность главы Контрольно-счетной палаты Петербурга претендуют четыре кандидата
Бюджетно-финансовый комитет (БФК) парламента Петербурга на заседании в понедельник включил в бюллетень для голосования на должность главы Контрольно-счетной палаты четыре кандидатуры. Как говорится ...
Читать
15:46:52 14-05-2007
Вчера в Петербурге открылся первый в России Польский дом
Как передает корреспондент "Интерфакса", в церемонии приняли участие супруги президентов РФ и Польши Людмила Путина и Мария Качиньская. Кроме того, в церемонии приняли участие губернатор Петербурга ...
Читать
15:52:44 22-03-2007
Псковские единороссы хотят делегировать в Совет Федерации Наталью Черкесову
Псковские единороссы намерены делегировать в Совет Федерации жену главы Госнаркоконтроля Виктора Черкесова Наталью, которая в настоящее время возглавляет информационное агентство "Росбалт". Как пишет ...
Читать
18:36:39 15-03-2007
Оксана Дмитриева отказалась от мандата депутата ЗакСа
Депутат Госдумы Оксана Дмитриева, которая входила в первую тройку "Справедливой России" на выборах в петербургский ЗакС, написала в Горизбирком заявление о сложении мандата депутата ЗакСа. После ...
Читать
 
 
 ДЕНЬГИ 
Квартирка износилась
как в Петербурге купить дорогую квартиру по недорогой цене
16 января в Петербурге впервые публично продали за долги квартиру, купленную по ипотеке. Случай довольно показательный, чтобы понять, насколько великое дело ипотека в плане воспитания альтруистических наклонностей -- на временной неудаче одного человека смогла заработать, и довольно неплохо, целая куча человек.

Уверяют, что в Петербурге и раньше продавались квартиры, за которые заемщик не смог расплатиться по ипотечному кредиту, но ни один из банков не выносил эти случаи на публичное обсуждение, и ни разу еще такие квартиры не продавались с открытых торгов. Наверное, и этот случай остался бы за семью печатями и не принес никакого опыта, если бы не банк "Александровский" и "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", проявившие редкий пример открытой политики.
Все началось с того, что в апреле 2006-го, в самый разгар ажиотажного спроса на недвижимость, Некто (имя заемщика -- банковская тайна) при помощи Городского ипотечного агентства получил у банка "Александровский" кредит и купил на него 2-комнатную квартиру в сталинском доме, на первом этаже, по адресу: Октябрьская наб., д. 24, корп. 1, кв. 1, уплатив в качестве первого взноса около 400 тыс. руб. Этот Некто был и остается предпринимателем, и если предположить, что квартира покупалась не с целью в ней жить, а как инвестиционная, ее можно было бы с выгодой продать, расплатившись по кредиту и заработав некую сумму. Благо рост цен на недвижимость в 2006 году заметно опережал проценты по кредитам.
Вот только с бизнесом не заладилось, несколько месяцев клиент задерживал платежи по кредитам, и банк, в полном соответствии с договором (не платишь в течение 3 месяцев -- прощай), решил продать залог -- то есть квартиру. Банки любят рассказывать о том, как трудно это сделать, -- человек, купивший квартиру в кредит, считается полноправным собственником, и выселить его не так просто, этот риск и закладывается банком в проценты. Но на этот раз никакой проблемы не было. Заемщик добровольно согласился на расставание с квартирой. За этим последовала цепочка довольно странных действий заинтересованных участников истории.
Квартиру решили продавать с публичных торгов. Торги, как и прочие аукционы, вообще-то придуманы для того, чтоб поднимать стоимость. Чтоб поднять, надо хорошенько разрекламировать. Каталог предметов искусства, выставляющихся на торги Cristie's, публикуется за год. У нас такими масштабами пока не думают. Фонд имущества, выставивший квартиру на торги, еще 11 декабря 2006-го разместил объявление о продаже квартиры в официальном бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга". По неизвестным нам причинам это душераздирающее чтиво почему-то не стоит на вершине хит-парадов периодической печати.
Среди бескрайнего круга моих знакомых я знаю только одного человека, который его читает, -- предпринимателя, узнавшего из газет, что город хочет постепенно продать все сдающиеся сейчас в аренду площади. А у человека этого есть свой небольшой магазинчик в подвальчике, который не свой, а муниципальный, арендованный, и вот он с замиранием в сердце ждет, когда его подвальчик появится на торгах, и копит деньги, чтобы первым заявиться на торги и купить. Единственный способ не прозевать -- читать бюллетенчик. Как рассказали в пресс-службе Фонда имущества, через это издание продается в основном неликвидная недвижимость -- старые муниципальные квартиры в плохом состоянии, аварийные дома и т.п.
Так что охотники за недорогими квартирами для жилья, его, похоже, не читали. Впрочем, выяснилось это только в процессе торгов. А за день до них, когда заявки подавать было уже поздно, Владислав Назаров, генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" (фирма, 100% акций принадлежат городу, создана в 1997 для развития ипотеки в Петербурге), выступил с радужным заявлениям для СМИ. Из заявления следовало, что даже самый отчаянный неплательщик по кредиту может на ипотеке заработать. Например, должник, чью квартиру на Октябрьской набережной решили продавать, уплатил в качестве первого взноса около 400 тыс. руб. (около $15 тыс.). На сегодня средняя цена квадратного метра в Петербурге -- $2600 c небольшим, средняя стоимость метра в двухкомнатной квартире -- $2400, а тут престижная "сталинка", правда первый этаж. В общем, по прогнозам гендиректора Владислава Назарова, квартиру можно было продать с торгов за 3,5 млн рублей. Из этой суммы 2,234 млн руб. должно было уйти банку. А остальное -- около 1,3 млн руб. -- досталось бы должнику (то есть при таких раскладах он получил бы около 900 тыс. рублей прибыли, поскольку потратил на квартиру только 400 тыс. рублей первого взноса плюс проценты по кредиту за полгода).
Однако действительность превзошла всякие ожидания (в том числе и прогнозы В. Назарова). Выставлена на торги квартира была по цене 2,234 млн рублей. На торги явились три претендента -- все частные лица. Все -- не реальные покупатели, а их представители, как это обычно и бывает. Квартиру купил человек, назвавшийся Ярославом Кузьминым. По стартовой цене, которая равнялась сумме долга заемщика перед кредитором. То есть должнику не досталось никакой прибыли, он даже не смог покрыть свои расходы на квартиру (400 тыс. рублей первого взноса).
-- Заемщику не осталось ничего, -- подтвердил "Городу" Сергей Милютин, начальник отдела развития СПб ипотечного агентства.
-- Он, наверное, еще и в долгу, поскольку вся сумма от продажи ушла на погашение обязательств перед вами, а организация торгов, оценка и т.п. тоже чего-то стоят?
-- Конечно, Фонд имущества не бесплатно работает, но, честно говоря, не знаю, сколько стоила их услуга, так как для нас это не важно (для примера -- при продаже земельных участков под застройку Фонд имущества получает 4%. -- А. О.). Важно, чтоб суммы хватило на покрытие долга, а ее хватило. Фонд имущества тоже в прогаре не остался. Заемщик, по всей вероятности, тоже доволен, в противном случае он предъявлял бы претензии к нам. Квартира продавалась по взаимному соглашению между ним, нами и Фондом имущества. В любом случае в этой истории все остались при своих -- получили примерно то, на что и рассчитывали.
Тем не менее многое в истории удивляет. 1. Крайне низкая цена -- квартиру продали по $1,5 тыс./кв. метр, это примерно в 1,5 раза ниже средней рыночной стоимости метра в двухкомнатных квартирах. 2. Мизерное количество желающих на такую халяву. 3. Способ продажи -- через Фонд имущества, где продается обычно государственная собственность.
В общем, для заемщика все окончилось довольно печально. В течение полугода он исправно платил банку "Александровский" около 20 тыс. руб. в месяц (то есть заплатил банку примерно 120 тыс. рублей). Затем его кредит перепродали. Кредит у банка "Александровский" вместе со всеми обязательствами заемщика выкупило Санкт-Петербургское ипотечное агентство.
(Многие заемщики не обращают на это внимание, между тем в кредитных договорах тех банков, которые работают по программе АИЖК (агентство ипотечного жилищного кредитования), прописано, что банк, не спрашивая согласия заемщика, а только уведомив его об этом, может перепродать кредит другому банку, при этом условия для заемщика остаются прежние. Формально -- прежние во всем, и проценты те же, и срок, за исключением одной мелочи, которая в кредитном договоре конкретно не прописана -- способ продажи квартиры, если кредитор перестал платить).
Итак, СПб ипотечное агентство выкупило кредит у банка и решило продать квартиру, но почему-то не с помощью риэлтерского агентства, которое, скорее всего, сумело бы получить за нее реальную цену, а с помощью Фонда имущества (у ипотечного агентства был с ним договор).
-- Мы не обязаны продавать именно через Фонд имущества, но мы решили попробовать, и нам это кажется перспективным, -- сказали в СПб ипотечном агентстве.
Почему банк "Александровский" решил перепродать кредит
-- Нам это выгодно, -- рассказывает Елена Кулык (банк "Александровский"). -- Не у всех банков есть длинные деньги, нам иногда интереснее продать ранее выданный кредит и перестать получать по нему проценты, и выдать побольше новых кредитов.
В ситуации 2006 года, когда количество кредитов по ипотеке в городе осталось на прежнем уровне, зато средняя сумма кредита увеличилась с $35 тыс. до $75, такая стратегия понятна. Банки набирают побольше кредитов (для этого по идее они должны бы улучшать условия, но почти не улучшают). А ипотечное агентство их перекупает в тот момент, когда у клиента возникли проблемы. Банку проблемные клиенты не нужны. А ипотечное агентство, наоборот, на этом и зарабатывает. Начинают капать пени. Обязательства клиента перед кредитором начинают расти, в итоге заемщик готов на все, и квартира должника продается. При этом агентство заинтересовано в первую очередь в том, чтобы продать ее не дешевле, чем сумма обязательств должника, а дороже -- не обязательно (по нашим законам кредитная организация может получить только то, что необходимо для погашения обязательств заемщика). Так в данном случае и получилось. То есть заемщику хорошо бы продать подороже, а кредитователю -- побыстрее. Возникает конфликт интересов.
-- Никакого конфликта нет, -- возражает Елена Кулык. -- Клиенту тоже выгодно продать побыстрее, так как долги его растут слишком быстро, чтобы с этим можно было не считаться.
В любом случае вырисовывается красивая схема -- банк зарабатывает на заемщике, пока он платит, Городское ипотечное агентство -- когда он уже не может платить, Фонд имущества -- в момент продажи залога, за счет двух последних городской бюджет растет (оба -- госпредприятия). И, наконец, ограниченный круг лиц, читающих ведомственный бюллетень, получают возможность купить квартиру по бросовой цене за счет того, что претендентов мало.
-- На этот раз так получилось, но мы считаем, что в дальнейшем за счет открытости торгов цены, наоборот, будут расти, -- считает Сергей Милютин из СПб ипотечного агентства. -- Уже на следующий день после того, как мы придали огласке эту историю, к нам звонили из 2 -- 3 риэлтерских агентств и спрашивали: а почему не мы, почему мы про это не знали? Мы им посоветовали читать "Бюллетень Фонда имущества". Теперь будут читать! И я категорически не согласен с тем, что цена бросовая. Да, средняя цена по городу выше. Наверное, двухкомнатную в сталинском доме можно продать и по $3,5 тыс./кв. м. Но Октябрьская набережная, 24, -- это не стандартная сталинка, она в невыгодную сторону отличается по архитектуре от тех, что в Московском районе. Место не самое интересное -- промышленный район, рядом комбинат им. Тельмана, а вид из окон вообще на Киновеевское кладбище. Оценку квартиры делало профессиональное оценочное агентство, и это не самая низкая цена за такую недвижимость.
Напомним, что в итоге двухкомнатная квартира на Октябрьской набережной была продана за $84,1 тыс.
-- Для себя я бы купил такую не дороже $100 тыс., -- рассказывает Тагир Нигматулин, старший группы АН "Итака". -- На Васильевском острове сталинская двушка такой площади стоила бы примерно $170 тыс., в не столь популярных районах -- не дороже $140 тыс. Если учесть, что квартира продавалась с обременением, стоимость падает еще. Но в любом случае $1500/кв. м -- это слишком дешево.
Возможно, Некто просто не повезло, что он вместо того, чтобы заработать на недвижимости, потерял примерно полмиллиона рублей. И это не показательный частный случай.
-- Ничего удивительного, -- объясняет Сергей Милютин. -- Когда вы покупаете какую-то вещь, а потом продаете, то всегда продаете дешевле. Вы заплатили за то, что ей пользовались. Наш заемщик тоже квартирой как-то пользовался. И она немножко поизносилась.
По прогнозам специалистов, невозврат ипотечных кредитов в 2007 году составит 3 -- 5%. Около 20% кредитов в городе банки выдают по специальной программе Санкт-Петербургского ипотечного агентства, предполагающей довольно лояльные условия (11 -- 14% годовых, расплачиваться можно до 75 лет), так что износившихся квартирок будет еще много. Стоит, наверное, подписаться на "Вестник Фонда имущества".
| Алексей Орешкин |
  ЧИТАЙТЕ в НОМЕРЕ 3
  от 05-02-2007
  В НОМЕРЕ  
Колонка редактора
  СООБРАЖЕНИЯ  
Это просто праздник какой-то
  ВЛАСТЬ  
Вас потряс "Остров"?
Письмо в "Город"
Письмо в "Город"
  СОБЫТИЯ  
Бес Яблока
Петропавловскую крепость отдадут Петербургу
В долгу не останется
Кто ответит за пустой базар
  ПЕРСПЕКТИВЫ  
Кто же нас построит, мы же памятник
  ПРОЦЕССЫ  
Возвращается все, кроме лучших вещей
  ТРУДНОСТИ  
Не читать мне больше интересных книжек
  ПУТЕШЕСТВИЯ  
Полет для небольшого бюджета
  ОПАСЕНИЯ  
Смотрю я на небо и думку гадаю
  КУЛЬТУРА  
Остров Петра и Павла
Жизнь есть сон
  ЛЮДИ  
А у него толчковая - левая
  СПОРТ  
Распорядитель танцев
Бей своих, чтобы чужие боялись
  НЕ ВЫРУБИШЬ!  
Семейная сага
  В СВОЕМ РЕПЕРТУАРЕ  
DVD
CD
Выставки
Кино в прокате
К н и г и
Елена Ваенга: день рождения на четыре тысячи гостей
Перекайти-поле
  ТВ-РЕЙТИНГ  
Из жизни воблы
  В КОНЦЕ  
На этой неделе много лет назад
Погода на неделе

Copyright "ГОРОД" ©2002-2003