ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА
 ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
 СВЕЖИЙ N
 АРХИВ
 ПОИСК
 О ЖУРНАЛЕ
 ПИСЬМО В РЕДАКЦИЮ
 ПОДПИСКА
       
ГОРОДСКАЯ ЛЕНТА НОВОСТЕЙ:
01:42:51 11-08-2007
Новые телефоны редакции журнала "Город" - (812) 702-80-56, (812)717-22-88, (812) 717-24-88.
Новый адрес редакции: Санкт-Петербург, Невский пр., 132-16. ...
Читать
15:49:09 14-05-2007
Hа должность главы Контрольно-счетной палаты Петербурга претендуют четыре кандидата
Бюджетно-финансовый комитет (БФК) парламента Петербурга на заседании в понедельник включил в бюллетень для голосования на должность главы Контрольно-счетной палаты четыре кандидатуры. Как говорится ...
Читать
15:46:52 14-05-2007
Вчера в Петербурге открылся первый в России Польский дом
Как передает корреспондент "Интерфакса", в церемонии приняли участие супруги президентов РФ и Польши Людмила Путина и Мария Качиньская. Кроме того, в церемонии приняли участие губернатор Петербурга ...
Читать
15:52:44 22-03-2007
Псковские единороссы хотят делегировать в Совет Федерации Наталью Черкесову
Псковские единороссы намерены делегировать в Совет Федерации жену главы Госнаркоконтроля Виктора Черкесова Наталью, которая в настоящее время возглавляет информационное агентство "Росбалт". Как пишет ...
Читать
18:36:39 15-03-2007
Оксана Дмитриева отказалась от мандата депутата ЗакСа
Депутат Госдумы Оксана Дмитриева, которая входила в первую тройку "Справедливой России" на выборах в петербургский ЗакС, написала в Горизбирком заявление о сложении мандата депутата ЗакСа. После ...
Читать
 
 
 ФИНАНСЫ 
Делу время, ипотеке час
для кого и насколько стали дешевле ипотечные кредиты
Покупатель жилья в Петербурге стал похож на акулу. Уж чем только их не кормили -- все съедают. Рост цен на недвижимость достиг 100% за 2006 год, что сделало неактуальной схему -- накопить и купить. Остался вариант -- купить в ипотеку. Так и делают. Только теперь ипотечные кредиты берут совсем не те люди, что прежде.

За последние два года объем выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, вырос в России в 10 раз. Откуда такой всплеск? Ответ прост -- легко расти тому, чего раньше не было. Кроме того, у огромного количества людей просто пропала иная возможность купить недвижимость.
После ценового бума в апреле-сентябре 2006 года количество петербуржцев, обращающихся за ипотечным кредитом, снизилось, но незначительно, зато средняя сумма кредита выросла в 2 раза (при этом недвижимости на эти деньги, увы, приобретается столько же). Сейчас ипотека, опять набирает популярность.
-- В первом квартале 2007 года у нас увеличилось количество ипотечных сделок примерно на 10%, -- говорит Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела "Балтийской ипотечной корпорации".
-- В 1-м квартале 2007-го по сравнению с последним 2006-го более чем в 5 раз выросло количество и объем кредитования, -- уверяет Юрий Королев, генеральный директор компании "Кредитный и Финансовый Консультант" (работают как ипотечные брокеры).
Банки уверяют, что ипотека стала доступней. Прикинем эту доступность на зубок.


Проверка доступности

СТАВКА. Проценты по ипотечным кредитам действительно снизились. Так средняя эффективная (читай -- реальная) ставка в рублях составляет сейчас примерно 11,5%. Два года назад она была процента на 2 выше.
Эффективная ставка учитывает все затраты -- разовые выплаты за выдачу кредита и ежегодную страховку (квартиры от сгорания и прочих методов исчезновения, банка -- от болезни или смерти заемщика). С 1 июля 2007-го все банки должны будут перейти исключительно на эффективную ставку и ее декларировать в своих рекламных объявлениях. Это немного усложнит им работу, и декларируемые ставки повысятся. Но это только с виду. Фактически останутся на том же уровне.
Правда, вряд ли можно ожидать дальнейшего снижения ставок. Ставка российских банков зависит от ставок тех, у кого они занимают средства (как правило -- западные банки дают под 6 -- 7% для народа, для банков -- 5 -- 6% или около того). Банки не пойдут на существенное уменьшение маржи в условиях, когда ипотечные кредиты и так пользуются неплохим спросом. Утешение -- если правильно посмотреть на проблему, уменьшение ставки ни на что не влияет или, по крайней мере, погоды не делает.
-- Незначительное изменение ставки столь же незначительно влияет на сумму кредита при той же величине дохода, -- поясняет Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка, директор по Северо-Западному округу. -- Уменьшение ставки на 3 процентных пункта (например, с 9 до 6%) увеличивает сумму кредита всего на 13% (со 100 до 113 тыс. дол.). На размер кредита гораздо больше влияет увеличение срока. В частности, увеличение срока кредита с 10 до 20 лет увеличивает потенциальную сумму кредита на 40% (со 100 до 140 тыс. дол.). Снижение ставки нерыночными методами может привести к подрыву самой системы ипотечного кредитования как самофинансируемого, регулируемого механизма.
-- На данный момент ставки по рублевым кредитам практически сравнялись со ставками, по которым банки привлекают деньги, -- уверяет Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка.
Проценты уменьшились, но если раньше типичной ежемесячной выплатой по кредиту для человека, купившего приличную однокомнатную квартиру в хорошем доме (тысяч за $45 -- 52), было $500, то теперь без $900 и дохода в $1,8 -- 2 тыс. нечего и соваться.

СТРАХОВАНИЕ. 1,5% от непогашенной части кредита уходят в прошлое. Сбербанк берет 0,2% от стоимости жилья, страхуется только риск утраты оного, а жизнь заемщика не страхуется.
-- Главной тенденцией развития рынка ипотечного кредитования стало ужесточение конкуренции между банками, -- поясняет Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка. -- Банки снижают процентные ставки, размер первоначального взноса, требования к доходам заемщиков, а также расходы, связанные с выдачей и обслуживанием ипотечного кредита. Тем не менее, основной статьей косвенных расходов на протяжении всего срока кредитования является обязательное страхование.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ. Ранее -- около $200. Выполнялась специальными оценочными агентствами. Надо же банку знать, за сколько он сможет продать квартиру, если залог придется реализовывать. В условиях галопирующего роста цен это потеряло всякий смысл. Многие банки уже не требуют оценки.

СКОРОСТЬ. Рассмотреть заявку теперь могут дня за 3, а то и вообще за день. Появился совершенно новый институт -- экспресс-ипотека. Конечно, процент по таким кредитам выше, но ненамного. Зато меньше мороки. И можно очень быстро купить квартиру, не опасаясь, что через неделю вы этого уже не сможете.

ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Появились банки, которые дают ипотечный кредит вообще без первого взноса -- Городской ипотечный, Промстройбанк.
-- Такие кредиты весьма интересны для заемщиков, не располагающих собственными сбережениями, чей доход является достаточным для погашения кредита в размере полной стоимости квартиры, -- рассказывает Ольга Зинкевич, зам. директора дирекции розничного бизнеса и пластиковых карт ПСБ.
-- Ежемесячные платежи по кредиту при нулевом первом взносе -- около $2 тыс., -- конкретизирует Андрей Тонковский, ипотечный консультант ЦАН.
-- С февраля 2007 года мы реализуем акцию "Ипотека на все 100%", -- рассказывает Игорь Жигунов (Городской ипотечный банк). -- Акция заметно увеличила количество обращений за кредитом. В основном это молодые семьи с большим потенциалом роста, не успевшие скопить на квартиру.
-- Специализированные банки могут более гибко подстраиваться под изменения рынка, могут быстрее вводить новые ипотечные продукты и т.д., чем универсальные, -- поясняет Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами. -- Однако использование механизма кредитования с отсутствием первоначального взноса предусматривает увеличение процентной ставки. Такие программы, как правило, используются при растущем рынке недвижимости и выходе цен на некий новый уровень, ниже которого при снижении рынка ценам упасть будет сложно. Принимая во внимание, что кредит будет постепенно погашаться и размер долга будет сокращаться, кредитор, взыскивая размер долга с выручки, полученной от реализации заложенного имущества, не понесет убытков. Рост клиентов за счет снижения первого взноса до ноля может быть на уровне 30%.

Нашли виноватых

Есть еще хитрые банки, дающие кредит на все 100% под залог имеющейся недвижимости, и хитрые заемщики, которые берут кредит под залог недвижимости как бы в ипотеку, а используют его для развития бизнеса. Это теперь допускается. Но псевдоипотека -- другая тема.
-- Круг потенциальных покупателей теоретически снижается, так как рост доходов не поспевает за ростом цен, -- резюмирует Алексей Кошелев, директор департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар". -- Но банки подготовились и в некоторых случаях уменьшили первоначальный взнос до 10% или до 0%, снизили требования к заемщикам. Некоторые банки сделали рассмотрение заявки бесплатным. Другие банки периодически проводят акции по отмене всех комиссий. Кроме того, банки со многими брокерами подписали дополнительное соглашение о сотрудничестве, где для брокеров снижается (в среднем на 0,5) процентная ставка для клиентов. Это тоже можно считать снижением расхода на получение кредита. Стоимость страховки уменьшилась, но ненамного. Оценка квартиры осталась на том же уровне. Стоимость услуг нотариуса снизились в среднем на 2000 -- 3000 рублей.
-- Дополнительные расходы заемщика при оформлении ипотечного кредита в принципе остались на прежнем уровне. Можно лишь отметить, что теперь при приобретении жилья на первичном рынке инвестиционные риски чаще всего не страхуются, -- возражает Ольга Зинкевич, заместитель директора дирекции розничного бизнеса и пластиковых карт ПСБ.
И все же банки стараются -- из кожи вон лезут, иногда и из кошелька. Кто же препятствует развитию ипотеки? Как ни странно -- строители.
-- Нежелание ряда застройщиков осуществлять привлечение средств дольщиков в соответствии с требованиями российского законодательства (ФЗ-214) препятствует банковскому кредитованию частных лиц на приобретение строящихся объектов недвижимости, -- сообщил Северо-Западный банка Сбербанка.
Проще говоря, строители не желают заключать с дольщиками полноценные договоры участия, по которым за все отвечают -- за сроки строительства, за то, что цена не вырастет, и т.п. А суррогаты, которые сейчас подписываются и по которым строитель ни за что не отвечает, не могут удовлетворить банки.


Загадочные субсиденты

Субсиденты -- совсем новое явление в области ипотеки. Заработала городская ипотечная программа, по которой горожане, обитающие на площади ниже социальной нормы (10 кв. м) и стоящие в городской очереди на получение бесплатного жилья, могут теперь под стандартный процент -- 11% годовых в рублях -- получить ипотечный кредит в любом из банков, подписавшихся на участие в этой программе. При этом государство внесет за них до 30% стоимости новой квартиры (так называемая субсидия). Программу волевым методом (выбив денег из бюджета) протолкнула Валентина Матвиенко, обязавшаяся сократить городскую очередь на 50% до конца своего срока.
Чтоб получить такой кредит, не обязательно жить в коммуналке. Если у вас отдельная квартира, однокомнатная, с жилой площадью 19 кв. м, и вас там прописано двое, можете встать в очередь и претендовать на субсидию. Банку и вовсе хорошо. Деньги на кредит он даст не свои, а от Санкт-Петербургского ипотечного агентства, работающего по программе федерального АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредиитования).
-- Нет такой программы, как кредитование с субсидией, есть кредиты по программе АИЖК и субсидии для стоящих в городской очереди, это две разные программы, -- уточняет Владислав Назаров, руководитель СПб ипотечного агентства. -- Но можно воспользоваться и тем и другим одновременно. За 1-й квартал 2007 года мы выдали 2800 кредитов по АИЖК.
-- В 2006-м объем кредитования по этой программе в нашем банке составил 0,5 млрд руб., а в этом году мы за полгода столько выдадим, не меньше, в 1-м квартале уже выдали на 300 млн, -- говорит Елена Кулык, директор управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский".
-- С марта 2007-го к нам очень активно идут субсиденты-очередники, сейчас они берут около 50% всех выданных кредитов, -- рассказывает Алексей Семенов, управляющий петербургским филиалом банка "Русский капитал".
Возьмем стандартную программу от Горипотекагентства, которую реализует банк "Российский капитал". Как рассказал Алексей Семенов, управляющий петербургским филиалом этого банка, вполне типичный для субсидента кредит -- 1 млн рублей. Это сравнительно немного. (Средний размер ипотечного кредита в банке -- 2 -- 2,5 млн руб.) При этом 30% от стоимости новой квартиры -- субсидия (обращайтесь в Жилищный комитет), 10% -- первый взнос, как правило, от реализации имевшейся недвижимости. Если кредит на 10 лет, ежемесячные взносы -- 15 тыс. рублей, минимальный доход заемщика по правилам банка -- 31 тыс. рублей.
Откуда у людей такие деньги, если обитателями коммуналок в основной своей массе являются бабушки, дедушки и другие люди с доходом ниже среднего. В "Российском капитале" предполагают, что заемщик-очередник лишь формальное лицо, которое берет кредит, а деньги платит наследник лет 30 -- 45. Многие банки пошли сейчас на смягчение требований к заемщикам -- мало того что допустимый возраст созаемщика (если он один берет -- такое невозможно) к концу расплаты в некоторых банках -- 75 лет, можно взять в созаемщики до 3 человек, причем не обязательно родственников. Вот и готовая схема -- ищите бабушек в коммуналках и предлагайте купить квартирку в складчину. После приобретения бабушка в вашей квартире может жить в качестве няни или и вовсе не жить, а получать стабильный доход от основного владельца. Расходы окупятся за счет субсидии и роста цен на недвижимость. Скоро сформируется рынок таких бабушек и средние цены на их услуги.
-- Наверное, есть злоупотребления в рамках закона, -- считает Владислав Назаров. -- Тем не менее, программа кредитования по АИЖК будет продолжаться. Несмотря на большой спрос, средства у государства на это есть, мы до потолка не дошли и в этом году не дойдем.


Борьба за клиента

В банке "Российский капитал" диапазон кредитов, выдаваемых в последнее время, от 300 тыс. руб. (когда человеку совсем немножко не хватает на квартиру) до 10 млн руб. При этом почти исчезла середина. Это типично для многих банков.
-- Структура ипотечного рынка изменилась, -- говорит Андрей Тонковский, ипотечный консультант ЦАН. -- Основные потребители по-прежнему люди, уже имеющие стартовый капитал в виде комнаты, квартиры или суммы денег. Ведь выплачивать ежемесячные платежи по кредиту при нулевом первом взносе -- он составляет около $2 тыс. в месяц -- достаточно трудно даже обеспеченным семьям. Средний класс, основной потребитель кредитов в Европе, в России до конца еще не сформирован. Это проблема, которую необходимо решить, чтобы ипотека в России работала в полную меру.
Банки, конечно, пытаются как-то повлиять на ситуацию.
-- Целевая аудитория Городского -- как состоятельные люди, так и граждане со средним доходом, для которых банк стремится сделать ипотеку более доступной, -- рассказывает Игорь Жигунов (Городской ипотечный банк). -- Например, с марта 2007 года по условиям Городского заемщик, дохода которого недостаточно для получения желаемой суммы кредита, может учесть также доходы "третьих" лиц: родственников, знакомых.
-- Цены действительно велики, и ипотеку могут взять, с маленьким первым взносом, только достаточно обеспеченные заемщики, -- говорит Матвей Закашанский, генеральный директор строительного объединения "М-Индустрия". -- Но есть клиенты, у которых после продажи своего жилья или с получением субсидий от города получается большой первый взнос, и одобрение из банка может получить и учитель, и врач. Количество проданных квартир с использованием ипотечных кредитов в нашей компании держится примерно на 35% от общего количества сделок.
-- Портрет потенциального заемщика -- чаще всего это молодые семьи (как правило, с ребенком), -- рассказывает Ольга Зинкевич (ПСБ). -- Доход выше среднего, сфера деятельности -- частные фирмы. Довольно широкое распространение приобрела свободная форма подтверждения доходов, заверенная работодателем.



Прогноз

Будут ли квартиры дорожать дальше

Елена Павловская, руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
-- Если судить по цене предложений, то стоимость квадратного метра за первый квартал выросла в среднем на 3,2% (и составила $2540) за квадратный метр. Но если говорить о ценах реальных сделок, то их стоимость, как правило, снижается путем торгов прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем неликвиднее жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости.
Рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то время как современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом.
Мы ожидаем удорожания до конца года, но не более чем на 3 -- 5%. Фактически это означает стабилизацию рынка. Это связано с тем, что предложение значительно превышает спрос. А спрос низкий, так как у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека -- это замечательно. Но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита. По нашим прогнозам, существенных изменений на рынке жилья до весны 2008 года не ожидается.
| Алексей Орешкин |
  ЧИТАЙТЕ в НОМЕРЕ 3
  от 05-02-2007
  В НОМЕРЕ  
Колонка редактора
  СООБРАЖЕНИЯ  
Это просто праздник какой-то
  ВЛАСТЬ  
Вас потряс "Остров"?
Письмо в "Город"
Письмо в "Город"
  СОБЫТИЯ  
Бес Яблока
Петропавловскую крепость отдадут Петербургу
В долгу не останется
Кто ответит за пустой базар
  ПЕРСПЕКТИВЫ  
Кто же нас построит, мы же памятник
  ПРОЦЕССЫ  
Возвращается все, кроме лучших вещей
  ТРУДНОСТИ  
Не читать мне больше интересных книжек
  ПУТЕШЕСТВИЯ  
Полет для небольшого бюджета
  ОПАСЕНИЯ  
Смотрю я на небо и думку гадаю
  КУЛЬТУРА  
Остров Петра и Павла
Жизнь есть сон
  ЛЮДИ  
А у него толчковая - левая
  СПОРТ  
Распорядитель танцев
Бей своих, чтобы чужие боялись
  НЕ ВЫРУБИШЬ!  
Семейная сага
  В СВОЕМ РЕПЕРТУАРЕ  
DVD
CD
Выставки
Кино в прокате
К н и г и
Елена Ваенга: день рождения на четыре тысячи гостей
Перекайти-поле
  ТВ-РЕЙТИНГ  
Из жизни воблы
  В КОНЦЕ  
На этой неделе много лет назад
Погода на неделе

Copyright "ГОРОД" ©2002-2003