ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА
 ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
 СВЕЖИЙ N
 АРХИВ
 ПОИСК
 О ЖУРНАЛЕ
 ПИСЬМО В РЕДАКЦИЮ
 ПОДПИСКА
       
ГОРОДСКАЯ ЛЕНТА НОВОСТЕЙ:
01:42:51 11-08-2007
Новые телефоны редакции журнала "Город" - (812) 702-80-56, (812)717-22-88, (812) 717-24-88.
Новый адрес редакции: Санкт-Петербург, Невский пр., 132-16. ...
Читать
15:49:09 14-05-2007
Hа должность главы Контрольно-счетной палаты Петербурга претендуют четыре кандидата
Бюджетно-финансовый комитет (БФК) парламента Петербурга на заседании в понедельник включил в бюллетень для голосования на должность главы Контрольно-счетной палаты четыре кандидатуры. Как говорится ...
Читать
15:46:52 14-05-2007
Вчера в Петербурге открылся первый в России Польский дом
Как передает корреспондент "Интерфакса", в церемонии приняли участие супруги президентов РФ и Польши Людмила Путина и Мария Качиньская. Кроме того, в церемонии приняли участие губернатор Петербурга ...
Читать
15:52:44 22-03-2007
Псковские единороссы хотят делегировать в Совет Федерации Наталью Черкесову
Псковские единороссы намерены делегировать в Совет Федерации жену главы Госнаркоконтроля Виктора Черкесова Наталью, которая в настоящее время возглавляет информационное агентство "Росбалт". Как пишет ...
Читать
18:36:39 15-03-2007
Оксана Дмитриева отказалась от мандата депутата ЗакСа
Депутат Госдумы Оксана Дмитриева, которая входила в первую тройку "Справедливой России" на выборах в петербургский ЗакС, написала в Горизбирком заявление о сложении мандата депутата ЗакСа. После ...
Читать
 
 
 НЕДВИЖИМОСТЬ 
Занимательная экономика
как на нас отразится американский ипотечный кризис
Ипотечный кризис, разразившийся в Америке и Западной Европе, дал ростки и в России. Пока они слабые. Неизвестно, еще пробьются ли сквозь асфальт нашего неуклонного процветания. Но осторожные специалисты уверяют, что, если не принять меры сейчас, через несколько лет будет так же, как в Америке.


Как плохо Америке

Удивительно противоположна реакция российских и зарубежных бизнесменов и политиков на кризис. Поведение в экстремальной ситуации доказало -- у зарубежных банкиров и политиков, по сравнению с нашими, нервы просто ни к черту.
Впрочем, это закономерно. В Америке ипотека развивается сравнительно недавно, хотя и успешно. В России давно -- ипотечное кредитование появилось на Руси в XIII -- XIV вв. при Александре Невском и Иване Калите. Тогда это называлось "заклад" и практиковалось повсеместно. После отмены крепостного права (1861 год, насколько помню) разгул демократии в ипотечной сфере достиг апогея -- государственный ипотечный банк выдавал крестьянам ссуды на покупку помещичьей земли. И ничего, никакого кризиса ликвидности не возникало, крестьяне исправно кредиты отдавали. К 1913 году система долгосрочного кредитования обеспечила невероятный подъем экономики в России. К 2007-му -- невероятный спад экономики в США.
Еще в апреле 2007-го начался спад на рынке ипотечного кредитования США. К этому моменту ипотека там достигла едва ли не высшей точки своего развития. Дураков, покупающих квартиры за собственные средства, почти не осталось. Привычка жить за чужой счет так долго прививалась населению, что стала инстинктом. Множество американцев покупали первое маленькое жилье в кредит, через некоторое время продавали его, и так без конца.
Конкуренция среди банков росла -- требование к заемщикам снижались. Широкое распространение получили кредиты без первого взноса. Не погасив первого кредита, американцы имели возможность получить второй в другом банке. Банки перепродавали своих кредиторов другим банкам. Появились т.н. ипотечные фонды, которые стали выпускать т.н. ценные бумаги -- ипотечные облигации. К лету 2007-го объем рынка ипотечного кредитования достиг $10 триллионов (в 909 раз больше, чем в России).
Всем вроде было удобно. Но, как известно, общество, превратившееся в одного большого плавно жиреющего ростовщика с фигурой в форме гамбургера, -- обречено. И это случилось. Недопустимо вырос процент невозврата кредитов. В августе о своем банкротстве объявили 4 крупнейших ипотечных фонда США. Возник кризис недоверия. Упали котировки американских ипотечных облигаций. Кризис перекинулся на Европу...
Могло ли все это не отразиться на условиях ипотечного кредитования в России?

Как хорошо нам

Российские ипотечные банки российские довольно условно. Первые в современной российской истории ипотечные кредиты в 1998 году начал выдавать банк "Дельта-кредит", созданный специально для этого на деньги американских капиталистов. Банк, немного меняясь в названии, и до сих пор успешно функционирует. Один из самых крупных ипотечных банков, мудро названный Городским ипотечным банком (никогда не поймешь, о каком городе речь), полностью принадлежит американскому инвестиционному банку Morgan Stanley.
Конечно, у универсальных банков (которые занимаются не только ипотекой) такой полной зависимости от западного капитала нет. Но и они брали взаймы у западных банков задешево, давали взаймы -- подороже. До марта 2007-го (т.е. до начала развития кризиса) приличный российский банк с хорошей репутацией за рубежом мог легко получить крупный заем по ставке LIBOR+1,5% (ставка лондонского рынка межбанковских кредитов плюс 1,5 процентных пункта -- поправка на нестабильность экономики России), т.е. под 6,7% годовых примерно. И тут же начать раздачу населению -- уже под 10 -- 11%.
Однако к сентябрю американские банки (а также некоторые европейские) сами оказались в дыре. В итоге некоторые российские банки начали менять условия ипотеки в невыгодную для заемщиков сторону. Юниаструмбанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 1%, Москоммерцбанк -- тоже на 1%, но только для определенной категории заемщиков -- наиболее рисковой. Больше всего это взволновало риэлтеров:
-- Москоммерцбанк увеличил ставки от 0,5 до 1% в зависимости от программы. Условия ухудшились для рисковых категорий, -- рассказывает Максим Чернов, генеральный директор АН "Легион-Недвижимость". -- Для лиц с официально подтвержденным доходом остались прежними -- 10,8% годовых. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (реализует государственную программу развития ипотеки. -- А. О.) стало более внимательно проверять закладные и обнаружило в кредитных договорах много ошибок. Сейчас некоторые банки работают над ошибками вокруг закладных и выдача ипотеки затягивается.
Сами банки в ухудшении условий не признаются. Ни один банк официально не заявил и о полном сворачивании ипотечных программ. Однако ипотечные брокеры уверяют, что большие проблемы с получением ипотеки в некоторых банках налицо -- на неопределенный срок затягивают рассмотрение заявок Инвестсбербанк, банк "Хоум Кредит Финанс" и Москоммерцбанк. "Русский стандарт" сейчас пересматривает свои ипотечные программы и не будет выдавать ипотеку как минимум до 1 января. Этот банк, ранее смотревший на платежеспособность заемщиков сквозь пальцы и компенсировавший свои риски высокими ставками, официально заявил о переходе на новую стратегию -- ставки будут пониже, но клиентов будут проверять серьезнее.
Но руководители крупных банковских объединений уверяют, что никаких глобальных потрясений на российском ипотечном рынке не происходит. Все, что случилось, -- проблемы отдельных банков. Впрочем, потихоньку ужесточение условий выдачи кредитов и у крупных банков происходит.
Мой друг фермер, имеющий неплохую кредитную историю, в августе этого года получил одобрение на кредит от Сбербанка для выкупа помещения магазина (саженцы, семена и прочие полезные для садоводов вещи) в размере 4 млн руб. под 10% годовых. На тот момент это было самое выгодное предложение на рынке. Однако в сентябре, когда на мировом финансовом рынке разгорелся ипотечный кризис, банк стал переигрывать условия (кредитный договор с фермером еще не подписан). И теперь предлагает только 3,2 млн руб. и уже под 12% годовых. Причем в залог берется не помещение выкупаемого магазина (как предполагает классическая ипотечная схема), а личная квартира фермера.
По нашим подсчетам, уже как минимум в шести банках петербургские заемщики испытывают трудности с получением кредита, которых не было до мирового кризиса. Либо выдача откладывается, либо предлагаются худшие условия. Что это -- частные случаи или тенденция?
-- Ничего страшного не произошло, -- считает Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада. -- Если какой-то один банк, "Петрокоммерц", например, притормозил ипотеку, это еще не общая тенденция. По нашим данным, объемы ипотеки растут, большинство банков продолжают выдавать кредиты. Банки активно рекламируют ипотеку -- а зачем тратить столько денег на рекламу, если они сворачивают проекты? Да, конкуренция в сфере ипотечного кредитования высокая, но это не привело к существенному снижению требований к заемщикам, как в Америке. В общем объеме кредитов задолженность по ипотеке не превышает 2,5%. Это не катастрофа.
-- Стоимость привлекаемых банками денег, однако, выросла. А это не может не сказаться.
-- Да, стоимость привлечения извне выросла за счет непростой ситуации на международном рынке, но наши банки уже имеют свои, внутренние ресурсы, которые страхуют от подобных ситуаций, -- успокаивает Владимир Джикович.
-- Проблема, с которой уже столкнулись российские банки, работающие на этом рынке, заключается в невозможности привлекать средства на западных рынках по прежней ставке, -- рассказывает Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка. -- И как результат этого -- сокращение объемов кредитования.
Оттянуть ипотечный кризис в России помогает неразвитость ипотеки в целом. Сейчас только около 25% квартир продаются с использованием ипотечных кредитов.
По статистике, объем выданных в Петербурге ипотечных кредитов растет -- скажем, за первые 9 месяцев 2007 года объем выданных кредитов в Петербурге увеличился почти в 2 раза. Однако лукавство статистики в том, что в ней учитываются не только кредиты, выданные населению, но также кредиты, перепроданные одним банком другому. Таким образом, один и тот же кредит учитывается по 2 раза, а то и по 3. Так что рост статистики может говорить о росте перепродаж.
-- По нашим прогнозам, в 2007 году будет выдано 15 -- 18 млрд руб., -- рассказывает Игорь Жигунов. -- Это все ипотечные кредиты, с учетом рефинансирования. Непосредственно от банков население получит 10 -- 12 млрд руб.

Что же будет?

То есть все вроде неплохо, если не думать об условиях кредитования. В конце сентября получил распространение прогноз президента Городского ипотечного банка Николая Шитова: "Минимум 30 -- 40% ипотечных банков в России в ближайшие два-три месяца могут приостановить выдачу кредитов".
-- Президента неправильно истолковали, -- поясняет Игорь Жигунов, зам. председателя правления Городского ипотечного банка. -- 30 -- 40% банков могут скорректировать свои программы. Сейчас средняя ставка остается на прежнем уровне, но так будет не всегда. По каким-то программам, возможно, ставки увеличатся. Прежде всего, по кредитам категории subprime -- с высокой рисковой составляющей: без первого взноса, на длительный срок, без подтверждения дохода заемщика. А где хороший первый взнос, ставки, может быть, и упадут.
Интересно, что, если этот прогноз сбудется, расслоение общества в России еще больше увеличится.
-- Повышение отечественных ставок по ипотеке проводится отдельными банками, вероятно, исчерпавшими текущие лимиты на ипотеку и испытывающими локальные трудности в привлечении дополнительного финансирования, -- считает Олег Шагов, аналитик Промсвязьбанка. -- У крупнейших российских банков сохраняются возможности для рефинансирования, а ставки по ипотечным кредитам и так достаточно высоки. Таким образом, мы полагаем, что если уровень ставок по ипотеке в краткосрочной перспективе и будет расти, то незначительно. В долгосрочной перспективе, когда на мировых финансовых рынках ситуация начнет улучшаться, он, наверное, будет снижаться.
Правда, не все дают такие позитивные прогнозы. О том, что ставки по ипотеке в России в ближайшее время могут вырасти на 1 -- 2%, заявил на днях зам. генерального директора Русской ипотечной акцептной компании Сергей Кадук. С ним согласился председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. О том, что повышение ставок произойдет уже до конца этого года, заявил и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников..


Опасной дорожкой

Ряд аналитиков уже давно, и без американского кризиса, предрекают российской ипотеке проблемы -- связанные с ростом невозврата кредитов. Логика такая -- взявшие кредит граждане изначально переоценивают свои силы и через несколько лет оказываются в ситуации, когда не могут оплатить очередные взносы по кредиту.
-- Период, когда можно увидеть неплатежеспособность заемщика, исчисляется тремя-четырьмя годами, -- разъясняет Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка. -- Поэтому, с учетом того, что массовая выдача кредитов в России происходила только в 2006 -- 2007 годах, выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет только не раньше 2010 года.
По мнению большинства экспертов, именно к 2010 году могут начаться массовые невозвраты ипотечных кредитов. Тогда же может случиться и кризис, аналогичный американскому.
Уже сейчас резко выросли неплатежи по кредитам, перекупленным у других банков Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). "Город" уже писал о первом случае продажи за долги квартиры этим агентством в Петербурге и выдвигал версию, что АИЖК намеренно скупает самые рисковые кредиты, чтобы заработать на продаже квартир, конфискованных как залог при банкротстве заемщика.
Свежая статистика эту версию подтверждает. По итогам первого полугодия 2007 г. у АИЖК просроченная задолженность сроком менее чем на 90 дней увеличилась в 6,5 раза, на 90 -- 180 дней -- в 3,3 раза, а на более долгий срок -- в 5,3 раза.
Основная часть просрочки образовалась из-за псевдоипотечных кредитов и из-за фальсифицированных документов, подтверждающих надежность заемщика. Псевдоипотека -- деньги выдавались на приобретение квартиры, а шли на другие цели, например, на развитие бизнеса. Второй вариант -- люди брали ипотечный кредит по липовым документам. На третьем месте -- привычка жить за счет мужа или за счет жены (первые кредиты были выданы 2 -- 4 года назад, а на этот срок, по статистике, приходится пик разводов). Как следствие -- пик дефолтов по ипотечным кредитам, наблюдаемый сейчас, слава богу, что пока только у одного агентства.
По сути дела АИЖК у нас выполняет ту же роль, что обанкротившиеся в Америке ипотечные фонды. Оно даже побило американский рекорд -- объем рынка рисковых ипотечных кредитов в Америке с 2001 по 2006 год вырос на 411% (т.е. в 5 раз), у нас объем просроченной задолженности -- в 6 раз за полгода.
| Алексей Орешкин |
  ЧИТАЙТЕ в НОМЕРЕ 12
  от 09-04-2007
  В НОМЕРЕ  
Колонка редактора
  ВЛАСТЬ  
Вы прислушаетесь к совету Сергея Иванова?
Письмо в "Город"
Письмо в "Город"
  СОБЫТИЯ  
Кандидат на снос от партии Фрунзе
В среднем живем замечательно
Отмстить неразумным базарцам
За конституцию или за президента?
Мурузи пошел на расселение
"Ролинг стоунз" обещают не шуметь больше 85 децибелов
Неужели в самом деле погорели все "Газели"
Дал Дроздова
  ДЕНЬГИ  
Купюрная эволюция
  ДОКУМЕНТЫ  
Чип без Дейла спешит на помощь
  ТОРГОВЛЯ  
Раскинулись сети широко
  ТЕРРИТОРИЯ  
ЮНЕСКО и авось
  КУЛЬТУРА  
Такая была человек!
Леди не исчезают
Котлован по рецепту Жанны Фриске
Я вам спляшу, чего же боле?
  ЛЮДИ  
Покаяние извиняющихся дело рук самих извиняющихся
Прорвемся! - решила Опера
  СПОРТ  
Первый Набутов работал сторожем
Дело трех
Белый и еще белее
Богатые, но слабые
  В СВОЕМ РЕПЕРТУАРЕ  
DVD
CD
Выставки
Мариинский номер семь
Кино в прокате
Ирина Чуди
  ТВ-РЕЙТИНГ  
Закрытый показ
  В КОНЦЕ  
На этой неделе много лет назад
Погода на неделе

Copyright "ГОРОД" ©2002-2003